Pomiar Powierzchni Mieszkania przy Odbiorze w Warszawie 2025

Czy zdarzyło się wam kiedyś, oglądając mieszkanie, odczuć intuicyjnie, że metraż wydaje się mniejszy niż podaje sprzedawca lub deweloper? To wrażenie może być czystą przeczucją, lecz równie dobrze stanowić sygnał, że kluczowe znaczenie ma rzetelny pomiar powierzchni mieszkania przy odbiorze. Dzięki temu można precyzyjnie ustalić rzeczywisty metraż, zweryfikować dane zawarte w ofercie lub umowie oraz uniknąć późniejszych konfliktów o parametry mieszkania. Takie działanie nie tylko zwiększa jasność transakcji, lecz także daje możliwość żądania korekt lub wyjaśnień przed podpisaniem dokumentów, co w długiej perspektywie oszczędza czas i pieniądze.

Spis treści:

• Jakie Normy Obowiązują przy Pomiarze Powierzchni Użytkowej Mieszkania?
• Dopuszczalna Różnica Powierzchni Mieszkania i Co Zrobić, Gdy Jest Większa?
• Pomiar Powierzchni przy Odbiorze od Dewelopera a na Rynku Wtórnym

Na dynamicznym rynku nieruchomości, gdzie każdy metr kwadratowy ma swoją, często wysoką cenę, rzetelna informacja o wielkości nabywanego lokalu jest na wagę złota. Przecież decydując się na zakup, kierujemy się głównie powierzchnią, prawda?

Analizując powyższe, czysto ilustracyjne dane, widzimy pewien obraz rzeczywistości. Szczególnie na rynku wtórnym, statystycznie co czwarte mieszkanie może mieć zadeklarowany metraż różniący się od faktycznego o więcej niż umowne 2%, i to na niekorzyść kupującego.

To nie są jedynie akademickie dyskusje o centymetrach. W sytuacji, gdy cena metra kwadratowego potrafi sięgać kilkunastu czy nawet dwudziestu tysięcy złotych, każdy brakujący metr kwadratowy to potencjalnie kilkanaście czy dwadzieścia tysięcy złotych z naszej kieszeni. Zrozumienie zasad i dokonanie weryfikacji metrażu przestaje być opcjonalnym działaniem, a staje się rozsądnym ruchem finansowym i prawnym.

Poniższy wykres ilustruje potencjalne oszczędności (lub uniknięte straty) w porównaniu do typowego kosztu zlecenia profesjonalnego pomiaru.

Jakie Normy Obowiązują przy Pomiarze Powierzchni Użytkowej Mieszkania?

Gdy rozmawiamy o pomiarze powierzchni użytkowej mieszkania, fundamentem prawnym i technicznym są stosowne normy. W Polsce przez lata stosowano różne metody, co bywa źródłem historycznych nieporozumień, ale dla nowych inwestycji budowanych na podstawie pozwoleń na budowę złożonych po 29 kwietnia 2008 roku, jedyną właściwą i powszechnie akceptowaną jest norma PN-ISO 9836:1997.

Definicja w tej normie jest jasna, choć jej interpretacja w praktyce wymaga precyzji: "powierzchnia użytkowa jest to część powierzchni kondygnacji netto, która odpowiada celom i przeznaczeniu budynku". Co to oznacza w praktyce? Mierzymy po wewnętrznej stronie przegród (ścian, drzwi, okien), na poziomie podłogi, w stanie całkowicie wykończonym, czyli po tynkach i okładzinach.

Ta norma radykalnie różni się od swojej poprzedniczki, PN-70/B-02365. Starsza norma nakazywała wliczanie do powierzchni użytkowej powierzchni pod ścianami działowymi. Wyobraźcie sobie 60-metrowe mieszkanie z typowym układem – usunięcie z obliczeń powierzchni pod ściankami działowymi to często ubytek rzędu 2-3 metrów kwadratowych w porównaniu do pomiaru według starej normy.

Norma PN-ISO 9836 wyraźnie rozróżnia różne typy powierzchni: całkowitą (brutto), konstrukcji, netto, i wreszcie użytkową. Powierzchnia kondygnacji netto to w zasadzie cała powierzchnia mierzona w obrębie obrysu ścian zewnętrznych na danej kondygnacji, na poziomie podłogi. Z tej powierzchni "netto" dopiero wydziela się "użytkową", usuwając to, co nie służy "celom i przeznaczeniu budynku" jako przestrzeń do życia, pracy czy składowania (np. powierzchnia zajmowana przez słupy konstrukcyjne przechodzące przez pomieszczenie).

Zapis w umowie deweloperskiej o stosowanej normie jest absolutnie kluczowy. Brak wskazania normy lub odwołanie do starej, nieważnej normy, dla inwestycji po 2008 roku, jest błędem i może rodzić poważne konsekwencje prawne dla dewelopera, a dla kupującego potencjalną podstawę do dochodzenia roszczeń, jeśli rzeczywisty metraż odbiega od deklarowanego z powodu zastosowania niewłaściwej metody.

Niemniej jednak, samo wskazanie normy PN-ISO to dopiero początek. Pełne zrozumienie, co i jak powinno być liczone w jej świetle – jak traktować powierzchnię pod skosami, wnęki, czy loggie – wymaga dalszego zagłębienia się w szczegóły i bywa przedmiotem sporów interpretacyjnych.

W praktyce, geodeta sporządzający inwentaryzację powykonawczą (która jest podstawą do sporządzenia aktu notarialnego przenoszącego własność mieszkania od dewelopera) musi zastosować normę wskazaną w pozwoleniu na budowę lub, dla nowszych inwestycji, aktualnie obowiązującą PN-ISO. Jego pomiar jest tym oficjalnym metrażem, który trafia do dokumentów.

Dla kupującego odbierającego mieszkanie od dewelopera, nie tyle celem jest "ponowne" mierzenie normy (bo to zrobił geodeta dewelopera), ile zweryfikowanie, CZY pomiar dewelopera został wykonany ZGODNIE z normą podaną w umowie, a także CZY elementy takie jak ściany czy wnęki zostały poprawnie wliczone lub wyłączone z pomiaru użytkowego, zgodnie z jej zasadami.

Istnieje pewien niuans w traktowaniu pomieszczeń o obniżonej wysokości. Według PN-ISO, powierzchnia w pomieszczeniach o wysokości mniejszej niż 1,90 m (mierzone od podłogi do najniższego punktu stropu/skosu) jest całkowicie pomijana przy liczeniu powierzchni użytkowej. Powierzchnia, gdzie wysokość wynosi od 1,90 m do 2,20 m, wlicza się tylko w 50%. Dopiero tam, gdzie wysokość przekracza 2,20 m, liczymy 100% powierzchni podłogi.

Ta zasada ma ogromne znaczenie zwłaszcza w mieszkaniach na poddaszach, gdzie duża część podłogi może fizycznie istnieć, ale z uwagi na skosy nie wlicza się do pomiaru powierzchni użytkowej. Załóżmy, że mamy poddasze o powierzchni podłogi 50 m², ale tylko na 30 m² wysokość przekracza 2,20 m, na 10 m² wynosi między 1,90 a 2,20 m, a na pozostałych 10 m² jest niższa niż 1,90 m. Pomimo 50 m² "podłogi", powierzchnia użytkowa zgodnie z PN-ISO wyniesie 30 m² + 0,5 * 10 m² + 0 * 10 m² = 35 m². Rozumienie tej zasady jest kluczowe przy zakupie mieszkań na poddaszu.

Niewłaściwe zastosowanie zasad pomiaru pod skosami jest częstym źródłem sporów, bo wpływa bezpośrednio na mniejszą powierzchnię "do mieszkania" niż sugerowałaby powierzchnia "po podłodze". Sprzedający na rynku wtórnym (zwłaszcza) bywają kuszeni, aby podać "powierzchnię podłogi" bez uwzględnienia tej redukcji ze względu na wysokość, co jest niezgodne z aktualnymi normami i wprowadza kupującego w błąd.

Z tego powodu, profesjonalny pomiar powierzchni mieszkania przy odbiorze od dewelopera, choć geodeta dewelopera już to zrobił, staje się swego rodzaju audytem poprawności zastosowania normy. Sprawdzamy, czy deweloperowy pomiar faktycznie odzwierciedla zasady PN-ISO, czy nie ma jakichś kreatywnych interpretacji, które mogłyby uszczuplić naszą faktyczną przestrzeń użytkową.

Pamiętajmy, że norma PN-ISO 9836 ma na celu standaryzację sposobu pomiaru, tak aby kupujący dokładnie wiedział, za jaką powierzchnię faktycznie użyteczną płaci. Odnosi się do powierzchni netto mierzonej na poziomie podłogi, ale wyłącza powierzchnie zajmowane przez stałe elementy konstrukcyjne czy nieodpowiadające przeznaczeniu, a także odpowiednio koryguje powierzchnię pod skosami.

Zrozumienie niuansów tej normy jest absolutnie fundamentalne dla każdego, kto staje przed wyzwaniem pomiar powierzchni mieszkania przy odbiorze, bo to norma dyktuje "reguły gry". Ignorowanie jej zasad lub nieznajomość specyficznych wytycznych, np. dotyczących wysokości, może prowadzić do zaakceptowania metrażu, który w rzeczywistości jest mniejszy, niż powinien być wykazany zgodnie z prawem i techniką pomiarową.

W kontekście rynku wtórnego, norma PN-ISO 9836 staje się narzędziem do zweryfikowania "historycznego" metrażu podawanego przez sprzedającego. Jeśli mieszkanie było mierzone dziesiątki lat temu według starych norm, a teraz chcemy poznać jego aktualną powierzchnię użytkową zgodną ze współczesnymi standardami, zastosowanie PN-ISO 9836 jest właściwą procedurą do przeprowadzenia dokładnego pomiaru powierzchni użytkowej mieszkania i ustalenia jego faktycznej, współczesnej wielkości użytkowej.

Posiadanie świadomości co do obowiązujących norm i zasad jest pierwszą, ale niezwykle ważną tarczą ochronną dla kupującego, pozwalającą postawić właściwe pytania, zamówić precyzyjny pomiar i finalnie zapłacić za rzeczywistą, zgodną z definicją przestrzeń, a nie za metraż "napompowany" starymi, nieaktualnymi zasadami.

Ściany, Balkony i Inne Elementy: Jak Liczyć Powierzchnię Użytkową?

Gdy mamy już oswojoną normę PN-ISO 9836, czas przejść do detali, które często są źródłem pomyłek i rozczarowań podczas pomiaru powierzchni mieszkania przy odbiorze. Co dokładnie wliczamy do powierzchni użytkowej, a co powinno być pominięte? Ta kwestia, choć wydawałaby się prosta, kryje wiele pułapek.

Zacznijmy od ścian, prawdziwej pięty achillesowej wielu dawnych pomiarów. Zgodnie z normą PN-ISO 9836, powierzchnia użytkowa jest liczona po obrysie wewnętrznym, na poziomie podłogi, w stanie wykończonym. Oznacza to, że żadne grubości ścian, ani wewnętrznych, ani zewnętrznych, nie wliczają się do tej powierzchni. Ani ściany nośne, ani nawet cieńsze ścianki działowe.

Dawniej, według normy PN-70/B-02365, ściany działowe były wliczane w całości do powierzchni użytkowej. Sprzedając mieszkanie na rynku wtórnym, często można natrafić na dokumentację, np. starego aktu notarialnego, gdzie metraż jest podany właśnie według tej metody. Różnica bywa znacząca – na mieszkaniu 70m², które kiedyś "miało" 72m² bo wliczono powierzchnię pod ściankami. To klasyczny przykład, gdzie pomiar według nowej normy drastycznie zmienia perspektywę.

Profesjonalny pomiar powierzchni przy odbiorze zgodnie z PN-ISO po prostu pomija ściany. Przykładowo, jeżeli w projekcie ściana działowa ma grubość 10 cm i ma 5 metrów długości, to te 0,5 m² pod nią po prostu nie wchodzi w obliczenie powierzchni użytkowej, co jest oczywiście prawidłowe według obowiązujących standardów.

Teraz bolączka numer dwa: powierzchnie zewnętrzne. Balkony, loggie, tarasy – kochamy je, zwiększają atrakcyjność mieszkania i są często kluczowe przy wyborze lokalu. Jednakże, zgodnie z normą PN-ISO 9836, powierzchnie zewnętrzne nie wliczają się do powierzchni użytkowej lokalu! Powinny być mierzone i wykazywane osobno.

Norma precyzuje, że balkony i loggie są liczone w obrysie barierki/balustrady, na poziomie podłogi. Ich metraż to istotna informacja, ale dodaje się ją w ogłoszeniu "do metrażu mieszkania" niejako na marginesie, podając powierzchnię samego mieszkania i *dodatkowo* powierzchnię balkonu/loggii.

Problem pojawia się, gdy w ofercie lub w dokumentacji (szczególnie na rynku wtórnym) widzimy jeden, duży metraż, który w cenie zawiera już te przestrzenie zewnętrzne. To mylące i nieuczciwe. Mieszkanie o powierzchni użytkowej 60m² plus balkon 5m² powinno być jasno tak opisane, a nie jako "mieszkanie 65m²", jeśli to drugie sugeruje powierzchnię wewnętrzną. To pomiar powierzchni użytkowej mieszkania oddzielający te elementy jest kluczowy do zrozumienia, ile przestrzeni do życia faktycznie nabywamy.

Co z wnękami, zabudowami stałymi, schowkami? Jeśli wnęka jest częścią pomieszczenia (np. miejsce na szafę w przedpokoju) i ma odpowiednią wysokość (powyżej 2,20 m liczona w 100%), wchodzi w skład powierzchni użytkowej danego pomieszczenia. Schowki dostępne z wnętrza mieszkania, np. spiżarnie, garderoby, również wliczamy do powierzchni użytkowej, bo spełniają definicję przestrzeni "odpowiadającej celom i przeznaczeniu budynku".

Natomiast powierzchnie, które są częścią konstrukcji lub instalacji i trwale zajmują przestrzeń podłogową, np. szachty wentylacyjne przechodzące przez środek pokoju, filary konstrukcyjne czy bardzo grube piony instalacyjne, powinny być wyłączone z pomiaru powierzchni użytkowej, nawet jeśli znajdują się wewnątrz obrysu pomieszczenia. PN-ISO 9836 wyraźnie mówi o powierzchni netto pomniejszonej o te elementy.

Bardzo specyficznym, ale ważnym elementem jest traktowanie powierzchni na poddaszach ze skosami. Jak wspomniano, kluczowe są tu progi wysokości 1,90 m i 2,20 m. Każdy centymetr podłogi poniżej 1,90 m jest po prostu "nieużyteczny" z punktu widzenia normy i nie wchodzi do pomiaru powierzchni użytkowej mieszkania. To dlatego ogłoszenie "Poddasze 100 m² po podłodze" może oznaczać faktycznie tylko 60-70 m² powierzchni użytkowej według normy.

Kolejnym często źle liczonym elementem są przynależności – piwnice, komórki lokatorskie, garaże, miejsca postojowe. Teoretycznie, zgodnie z ustawą o własności lokali, przynależności wchodzą w skład lokalu i są wpisywane do księgi wieczystej. Jednak z punktu widzenia pomiaru powierzchni użytkowej mieszkania, jako tej powierzchni *mieszkalnej*, przynależności nigdy nie są wliczane.

Ich powierzchnia powinna być zmierzona osobno i jasno wskazana. Widok oferty mieszkania "80 m² z piwnicą" bez rozbicia na 75m² mieszkania i 5m² piwnicy jest co najmniej mylący. Piwnica czy komórka lokatorska mają zupełnie inną wartość rynkową niż powierzchnia mieszkalna, a także inną funkcję. Niestety, w starszej dokumentacji lub w ogłoszeniach na rynku wtórnym zdarza się "sumowanie" tych metraży w jednej liczbie.

Weryfikacja, czy sprzedający lub deweloper prawidłowo wyodrębnili powierzchnie użytkowe, zewnętrzne i przynależności zgodnie z obowiązującymi normami, jest absolutnie kluczowa podczas pomiaru powierzchni przy odbiorze. Szczególnie na rynku wtórnym, gdzie sprzedający często bazuje na starych dokumentach lub własnych, błędnych założeniach, dokładny, profesjonalny pomiar jest niezbędnym narzędziem do ustalenia rzeczywistej wartości nieruchomości i uniknięcia rozczarowania metrażem.

Reasumując tę część, prawidłowy pomiar powierzchni użytkowej mieszkania według normy PN-ISO 9836 to mierzenie po wewnętrznej stronie ścian w stanie wykończonym, wykluczenie wszelkich grubości ścian, wykluczenie balkonów, loggii i tarasów (wykazywanie ich osobno), precyzyjne uwzględnienie wysokości na poddaszach, oraz wykluczenie przynależności (piwnic, komórek itp.) z metrażu mieszkania (wykazywanie ich osobno). Dopiero takie, rzetelne obliczenie daje prawdziwy obraz nabywanej przestrzeni "do mieszkania".

Często spotykanym problemem na rynku wtórnym jest też fakt, że sprzedający nie posiada aktualnego obmiaru geodezyjnego lokalu. Dane w księdze wieczystej mogą być bardzo stare i bazować na historycznych normach, lub co gorsza, na czysto szacunkowych wymiarach. To sprawia, że przeprowadzenie własnego, profesjonalnego pomiaru powierzchni użytkowej mieszkania jest często jedyną drogą do poznania prawdy o faktycznym metrażu i zabezpieczenia swoich interesów.

Dopuszczalna Różnica Powierzchni Mieszkania i Co Zrobić, Gdy Jest Większa?

Nawet przy najbardziej precyzyjnych pomiarach, po zrealizowaniu inwestycji przez dewelopera, rzadko kiedy finalna powierzchnia lokalu jest identyczna z tą deklarowaną w umowie deweloperskiej co do setnych części metra. Proces budowy, schnięcia materiałów, drobne odchylenia od projektu – to wszystko może wpłynąć na metraż powykonawczy.

Kluczowe jest zrozumienie, że pewne niewielkie odchylenia są tolerowane. Jednak, co jest dopuszczalną różnicą powierzchni mieszkania i jakie mamy prawa, gdy ta różnica okaże się większa?

Najczęściej w umowach deweloperskich pojawia się zapis mówiący, że dopuszczalna różnica metrażu powykonawczego w stosunku do metrażu projektowanego (czy umownego) wynosi plus/minus 2%. To nie jest sztywna granica prawna narzucona ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawa deweloperska), ale powszechnie przyjęty standard rynkowy, na który deweloperzy powołują się w kontraktach.

Przyjmując 2% jako umowny próg, na przykład dla mieszkania o powierzchni 50 m², deweloper "ma prawo" dostarczyć lokal o metrażu w przedziale od 49 m² do 51 m². Różnica rzędu kilkudziesięciu centymetrów kwadratowych jest normalna i nie uprawnia nabywcy do roszczeń. Jest to metraż powykonawczy mieszczący się w ramach zwykłych tolerancji budowlanych i pomiarowych.

Prawdziwy problem i moment na działanie pojawia się, gdy różnica w powierzchni lokalu przekracza ten umowny, dopuszczalny próg, zazwyczaj 2%. Jeśli umowne 50 m² okazało się w pomiarze powykonawczym np. 48,5 m² (czyli różnica wynosi 1,5 m², co stanowi 3% początkowego metrażu), jesteśmy poza dopuszczalnym zakresem.

Co zrobić w takiej sytuacji? Nasze prawa powinny być szczegółowo opisane w umowie deweloperskiej. Zazwyczaj umowa przewiduje dwa podstawowe scenariusze dla nabywcy, gdy różnica przekroczy ustalony próg (np. 2%):

Po pierwsze, mamy prawo żądać proporcjonalnego obniżenia ceny mieszkania. Jeśli umówiliśmy się na 10 000 zł za m², a brakujący metraż wynosi 1,5 m² (poza tolerancją), wartość tej brakującej powierzchni to 15 000 zł (1,5 m² * 10 000 zł/m²). Deweloper powinien zwrócić nam tę kwotę. To najczęstsza droga dochodzenia roszczeń, bo jest mniej radykalna niż odstąpienie od umowy.

Po drugie, umowa deweloperska powinna dawać nabywcy prawo do odstąpienia od umowy bez ponoszenia kar finansowych, jeśli metraż powykonawczy jest znacząco mniejszy od umownego (tj. przekracza dopuszczalną różnicę). To rozwiązanie jest stosowane rzadziej, gdy różnica jest na tyle duża lub nabywca stracił zaufanie do dewelopera i woli odzyskać zainwestowane pieniądze.

Proces zazwyczaj wygląda tak: Geodeta dewelopera wykonuje inwentaryzację powykonawczą i podaje ostateczny metraż. Jeśli różni się on od umownego o więcej niż umowny próg (np. 2%), deweloper powinien poinformować o tym nabywcę. Na tym etapie, lub podczas odbioru technicznego lokalu od dewelopera, warto samemu zweryfikować ten metraż (na przykład poprzez zlecenie niezależnego pomiaru lub dokładne przeanalizowanie obmiarów geodety dewelopera pod kątem zastosowanej normy i poprawności obliczeń). Jeśli potwierdzimy, że powierzchnia lokalu jest mniejsza niż umowny minimalny metraż pomniejszony o tolerancję, powinniśmy pisemnie (najlepiej listem poleconym za potwierdzeniem odbioru) poinformować dewelopera o zaistniałej sytuacji i naszych roszczeniach, np. o żądaniu obniżenia ceny.

Deweloper może zgodzić się na obniżenie ceny, próbować negocjować, albo zakwestionować nasz pomiar/obliczenia. W przypadku sporu, kluczowa jest dokumentacja: precyzyjny pomiar wykonany przez uprawnioną osobę (geodetę, rzeczoznawcę), powołanie się na umowne zapisy dotyczące dopuszczalnej różnicy i praw nabywcy.

Warto mieć świadomość, że pomiar powierzchni przy odbiorze (nasz własny, niezależny) w kontekście różnic metrażu odgrywa rolę dowodu. Choć deweloper ma swój oficjalny pomiar powykonawczy, nasz pomiar może podważyć jego prawidłowość, zwłaszcza jeśli nasz ekspert wykryje błędy w zastosowaniu normy lub w samej procedurze pomiarowej dewelopera. Czasem okazuje się, że deweloper "mierzył" według starej normy, choć powinien był stosować PN-ISO.

Co, jeśli metraż powykonawczy okaże się *większy* od umownego? Umowy deweloperskie rzadko kiedy dają nabywcy bonus w takiej sytuacji. Czasami przewidują możliwość żądania przez dewelopera dopłaty za "nadmiarową" powierzchnię, ale zazwyczaj też tylko w ramach określonej tolerancji (np. jeśli powierzchnia jest większa o więcej niż 2%). Jednakże większość deweloperów przyjmuje ryzyko niewielkiego powiększenia lokalu i nie żąda dopłat za np. 0,5 m² więcej. Wartość nieruchomości wzrasta, więc w pewnym sensie to nasza korzyść.

Zawsze, ale to zawsze, czytajmy umowę deweloperską pod kątem zapisów dotyczących sposobu pomiaru powierzchni, dopuszczalnej różnicy metrażu oraz praw i obowiązków stron w przypadku jej przekroczenia. Diabeł tkwi w szczegółach, a te kilometry umownych zapisów to nasza mapa drogi w przypadku potencjalnych problemów. Znajomość klauzuli o dopuszczalnej różnicy powierzchni mieszkania jest równie ważna jak ustalenie ceny za metr kwadratowy.

Niezależny pomiar powierzchni mieszkania przy odbiorze, wykonany przez doświadczonego fachowca (np. inżyniera budownictwa specjalizującego się w odbiorach technicznych lub geodetę), to nie tylko weryfikacja metrażu. To także sprawdzenie poprawności geometrycznej pomieszczeń, pionów, poziomów, a w kontekście metrażu - poprawności zastosowania normy i potencjalnych błędów w obliczeniach, które mogłyby dać podstawę do podważenia metrażu dewelopera i skorzystania z naszych praw umownych.

Pomiar Powierzchni przy Odbiorze od Dewelopera a na Rynku Wtórnym

Chociaż w obu przypadkach chodzi o ustalenie rzeczywistej wielkości mieszkania, pomiar powierzchni przy odbiorze od dewelopera a na rynku wtórnym to dwie odmienne historie, z różnymi celami, procedurami i implikacjami prawnymi. Trochę jak próba porównania eleganckiej restauracji z domowym obiadem u babci – cel (posiłek) ten sam, ale cała reszta jest inna.

Zacznijmy od rynku pierwotnego, czyli zakupu mieszkania bezpośrednio od dewelopera. Tutaj proces jest znacznie bardziej sformalizowany i oparty na konkretnych dokumentach. Głównym graczem (poza deweloperem i kupującym) jest uprawniony geodeta.

Deweloper, po zakończeniu budowy inwestycji i przed uzyskaniem pozwolenia na jej użytkowanie (co jest warunkiem przekazania kluczy nabywcom), zleca geodecie sporządzenie tzw. inwentaryzacji powykonawczej. Jest to dokumentacja geodezyjna zawierająca m.in. pomiary wszystkich lokali, określając ich ostateczną powierzchnię użytkową oraz powierzchnie przynależności (piwnice, komórki, miejsca postojowe, jeśli przynależą do lokalu) i powierzchnie zewnętrzne (balkony, loggie, tarasy).

Ten pomiar powykonawczy, wykonany przez geodetę dewelopera i zgodny (a przynajmniej tak powinno być!) z normą wskazaną w pozwoleniu na budowę (czyli dla większości nowych inwestycji PN-ISO 9836), stanowi oficjalny dokument. Metraż powykonawczy z tego pomiaru trafi do dokumentów związanych z ustanowieniem odrębnej własności lokali i ostatecznie do aktu notarialnego przenoszącego własność.

Co więc oznacza pomiar powierzchni przy odbiorze od dewelopera dla kupującego? Przede wszystkim, nie jest on co do zasady mający na celu "ponowne" zmierzenie metrażu, aby ustalić go na nowo. Cel jest inny – chodzi głównie o weryfikację, czy zastosowany przez geodetę pomiar był poprawny, zgodny z umowną normą (sprawdzamy, czy np. nie wliczono ścian działowych lub nieprawidłowo zmierzono skosy) oraz czy mieści się w umownej tolerancji (wspomniane zazwyczaj +/- 2%).

Nasz własny profesjonalny pomiar podczas odbioru u dewelopera to zatem bardziej audyt poprawności i zgodności z umową niż ustalanie metrażu od podstaw. W rękach mamy dokumentację dewelopera (pomiar powykonawczy) i porównujemy ją z zasadami. Jeśli wykryjemy znaczącą rozbieżność (powyżej tolerancji) wynikającą z błędu dewelopera lub jego geodety (np. w zastosowanej normie), wtedy możemy formułować roszczenia, powołując się na zapisy umowy i nasz niezależny pomiar.

Przenieśmy się na rynek wtórny. Tutaj sytuacja jest zgoła odmienna. Nabywamy mieszkanie od osoby prywatnej lub firmy (nie dewelopera budującego ten blok od podstaw). Informacja o metrażu, którą dysponuje sprzedający, może pochodzić z różnych źródeł – starego aktu notarialnego, spółdzielczych dokumentów sprzed kilkudziesięciu lat, a czasem po prostu "z pamięci" lub szacunku.

W starszych dokumentach metraż mógł być liczony według dawnych norm, które, jak już wiemy, wliczały ściany działowe czy ignorowały kwestie wysokości pod skosami. Co więcej, w dokumentach dotyczących nieruchomości na rynku wtórnym często podawany jest jeden łączny metraż, który może (świadomie lub nieświadomie) obejmować również powierzchnię przynależności (piwnicy, komórki), co jest niezgodne ze współczesnym standardem wykazywania powierzchni użytkowej mieszkania jako takiej.

Dlatego, sprawdzenie jego metrażu na rynku wtórnym to absolutna podstawa, a często jedyna droga do poznania rzeczywistości. Celem naszego pomiaru nie jest weryfikacja pracy geodety dewelopera, ale zweryfikowanie poprawności danych, wskazanych przez sprzedającego. To nasz moment na ustalenie faktycznej, aktualnej powierzchni użytkowej mieszkania zgodnie ze współczesną normą PN-ISO 9836.

Przeprowadzeniu jego pomiaru może podjąć się sam kupujący (z miarką laserową, ryzykując brak profesjonalizmu i potencjalne błędy) lub, co jest zdecydowanie bardziej rekomendowane, zlecić go uprawnionemu fachowcowi – rzeczoznawcy majątkowemu, inspektorowi budowlanemu lub geodecie. Profesjonalista nie tylko dokładnie zmierzy lokal zgodnie z normą, ale także sporządzi protokół lub obmiar, który może posłużyć jako formalny dokument w dalszych rozmowach ze sprzedającym.

Jeśli profesjonalny pomiar powierzchni mieszkania przy odbiorze (czyli w tym kontekście, przy "przekazaniu" na rynku wtórnym) wykaże, że faktyczna powierzchnia lokalu jest mniejsza niż ta deklarowana przez sprzedającego, staje się to potężnym argumentem negocjacyjnym. Możemy wówczas, powołując się na profesjonalny pomiar i faktyczny metraż, żądać obniżenia ceny, tak aby cena za metr kwadratowy odpowiadała rzeczywistej powierzchni użytkowej, za którą płacimy.

Załóżmy, że sprzedający podaje metraż 65 m², a pomiar powierzchni użytkowej mieszkania wykonany przez naszego fachowca wskazuje na 60 m². Jeżeli cena wynosi 12 000 zł za m², różnica 5 m² oznacza, że sprzedający próbuje nam sprzedać 60 000 zł "wirtualnej" powierzchni (5m² * 12000 zł/m²). Posiadając dokładny pomiar, możemy domagać się obniżki ceny o tę kwotę, co czyni przeprowadzeniu jego pomiaru na rynku wtórnym inwestycją, która może się wielokrotnie zwrócić.

W skrócie: na rynku pierwotnym, pomiar powierzchni przy odbiorze od dewelopera to weryfikacja oficjalnego pomiaru dewelopera pod kątem zgodności z umową i normą, a ewentualne roszczenia opierają się na zapisach umowy deweloperskiej dotyczących tolerancji. Na rynku wtórnym, sprawdzenie jego metrażu to często ustalenie prawdy od podstaw i narzędzie negocjacyjne, gdyż dane sprzedającego mogą być nieaktualne lub błędne, a ewentualne roszczenia mogą opierać się na przepisach kodeksu cywilnego dotyczących rękojmi za wady fizyczne (choć ścieżka dochodzenia praw może być bardziej skomplikowana bez konkretnych zapisów umownych).

W obu przypadkach, ale ze szczególnym naciskiem na rynek wtórny, profesjonalny pomiar powierzchni mieszkania przy odbiorze lub przed zakupem to działanie minimalizujące ryzyko i dające solidną podstawę do podjęcia świadomej decyzji lub renegocjacji warunków transakcji.

Pamiętajmy też, że na rynku wtórnym często kupujemy nieruchomość w stanie "jak jest", a jej dokładny obmiar nie jest standardowo dołączany do dokumentów sprzedaży. Oznacza to, że inicjatywa w zakresie sprawdzenia jego metrażu leży całkowicie po stronie kupującego i jest elementem tzw. due diligence, czyli należytej staranności przed zakupem. Brak takiej weryfikacji to akceptacja ryzyka opartego na niesprawdzonych danych.