Jak Zgłosić Reklamację po Odbiorze Mieszkania od Dewelopera w Warszawie w 2025?
Redakcja 2025-05-05 13:03 / Aktualizacja: 2025-09-20 05:59:09 | 17:90 min czytania | Odsłon: 58 | Udostępnij:
Zakup nowego mieszkania to emocjonalny rollercoaster: od ekscytacji wizją idealnego lokum po realia codziennej pracy na placu budowy i potrzebę podejmowania świadomych decyzji. Kluczowy jest moment odbioru, gdy skrupulatna weryfikacja stanu technicznego mieszkania pomaga ograniczyć ryzyko ukrytych wad, które mogą ujawniać się dopiero wkrótce po przekazaniu kluczy. Wówczas drogą do skutecznej ochrony interesów staje się systematyczne zgłaszanie usterek i dochodzenie ich usunięcia, nie tylko w dniu odbioru, lecz także w późniejszym okresie użytkowania lokalu, co wiąże się z określeniem odpowiedzialności dewelopera i realizatorów prac. Proces ten wymaga znajomości praw i obowiązków stron, precyzyjnego dokumentowania usterek oraz konsekwentnego egzekwowania napraw, aby finalnie uzyskać satysfakcjonujące rozwiązanie i bezpieczne, zgodne z normami mieszkanie.
Spis treści:
- Jak Zgłosić Wady Wykryte po Odbiorze Mieszkania?
- Terminy Reakcji Dewelopera na Zgłoszone Wady i Ich Usunięcie
- Co Zrobić, Gdy Deweloper Nie Usuwa Usterek lub Odmawia Uznania?
| Typ wady | Orientacyjna Częstotliwość Występowania* | Typowy Zakres Poprawki |
|---|---|---|
| Nierówności powierzchni (ścian, sufitów, posadzek) | ok. 40-50% lokali | Naprawa tynków, wylewek, szpachlowanie |
| Wady stolarki okiennej/drzwiowej (zarysowania, uszkodzenia, nieszczelności) | ok. 20-30% lokali | Wymiana szyby, regulacja, naprawa ram |
| Problemy z instalacjami (elektryczną, hydrauliczną, wentylacyjną) | ok. 15-20% lokali | Usunięcie niedrożności, poprawa połączeń, regulacja przepływu, brakujące punkty |
| Uszkodzenia elementów wykończeniowych (pęknięcia, odpryski, ubytki) | ok. 10-15% lokali | Uzupełnianie ubytków, malowanie poprawek, wymiana elementów |
| Zawilgocenia i problemy z izolacją | ok. 5-10% lokali | Lokalizacja przyczyny, osuszanie, naprawa izolacji/uszczelnień |
* Dane oparte na obserwacjach rynkowych i raportach z odbiorów, mają charakter szacunkowy.
Powyższa struktura defektów pokazuje, że nierówności powierzchni, choć często uznawane za "drobnostki", są statystycznie najbardziej powszechnym kłopotem, z którym przyjdzie nam się zmierzyć, w przeciwieństwie do bardziej skomplikowanych problemów z instalacjami czy zawilgoceniami, które choć rzadsze, mogą generować znacznie wyższe koszty naprawy. Ten obraz potwierdza konieczność skrupulatnej kontroli każdego zakamarka, niezależnie od tego, jak pozornie mało istotny wydaje się dany element. Czasem małe pęknięcie może być symptomem większego problemu strukturalnego, a krzywa ściana potrafi przysporzyć bólu głowy przy próbie postawienia mebli na wymiar czy położenia płytek.Jak Zgłosić Wady Wykryte po Odbiorze Mieszkania?
Moment odbioru technicznego mieszkania bywa kulminacją procesu zakupu, ale wcale nie zamyka listy naszych praw. Wiele wad potrafi ujawnić się dopiero w trakcie normalnego użytkowania, po wprowadzeniu się, po pierwszym sezonie grzewczym lub intensywniejszych opadach deszczu. Na szczęście, jako nabywcy, nie zostajemy sami z tymi odkryciami, a polskie prawo, zwłaszcza ustawa "o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego" oraz przepisy dotyczące rękojmi w Kodeksie cywilnym, stoi po naszej stronie. Gdy odkryjemy usterkę już po formalnym odbiorze i podpisaniu protokołu, musimy działać sprawnie, ale przede wszystkim formalnie. Nie wystarczy zatelefonować do biura sprzedaży i rzucić w przestrzeń: "Macie tu krzywą ścianę w sypialni!". Deweloper to profesjonalny podmiot i oczekuje profesjonalnego podejścia do zgłoszeń, bo tylko takie mają realną moc prawną. Forma pisemna to podstawa. Najbezpieczniej zrobić to listem poleconym z potwierdzeniem odbioru lub drogą elektroniczną, o ile deweloper akceptuje taką formę i mamy pewność co do skuteczności doręczenia (np. przez dedykowany system zgłoszeń). Nasz "list reklamacyjny", czy jakkolwiek go nazwiemy, powinien zawierać konkretne dane: kto zgłasza (nasze dane), czego dotyczy zgłoszenie (numer lokalu, adres inwestycji) oraz precyzyjny opis wykrytej wady. Pamiętajmy o dokładności w opisie usterki. Zamiast "krzywa ściana", lepiej napisać "nierówność ściany w salonie, przy oknie, w odległości 50 cm od podłogi, wada przekracza tolerancje wynikające z normy PN-B-10110:2005 (PN-B-10110:2005 dotyczy tynków, odchyłka pionowa do 5mm na 2m, odchyłka płaszczyzny do 5mm na 1m)", jeśli posługujemy się nomenklaturą techniczną. Nawet jeśli nie znamy norm, opiszmy wadę wizualnie i funkcjonalnie: "ścianka działowa między kuchnią a salonem jest nierówna na całej wysokości, co uniemożliwia montaż szafek kuchennych na wymiar bez szczelin", albo "w rogu pokoju dziecinnego pojawia się wilgoć na wysokości do 30 cm od podłogi". Do pisemnego zgłoszenia warto załączyć dokumentację fotograficzną. Zdjęcia usterki, najlepiej z przyłożoną miarką lub poziomicą (jeśli to wada geometryczna), stanowią niezbity dowód i ułatwiają deweloperowi identyfikację problemu. Można też nagrać krótki film, jeśli wada jest dynamiczna (np. problem z wentylacją, stukanie w instalacji). Zgromadzenie solidnej dokumentacji to połowa sukcesu. W zgłoszeniu wskażmy również czego oczekujemy – czy ma to być naprawa (usunięcie wady), czy może wymiana elementu na nowy. Mamy też prawo, zwłaszcza w przypadku wad istotnych, żądać obniżenia ceny mieszkania lub, w ostateczności, odstąpienia od umowy, ale o tym szerzej później. Na tym etapie najczęściej żądamy po prostu usunięcia usterki. Ważne jest, aby zachować kopie całej korespondencji. Każde zgłoszenie, każdy list, każda odpowiedź dewelopera – to wszystko buduje naszą historię przypadku i będzie miało znaczenie, jeśli sprawa miałaby przybrać bardziej formalny obrót. Profesjonalny odbiór techniczny, wykonany przez doświadczonego inżyniera, skutkuje zazwyczaj bardzo precyzyjnym protokołem, zgodnym z normami i specyfikacją, co znacznie ułatwia późniejsze zgłoszenia wad i ich egzekwowanie. Inspektorzy często odnotowują po kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt usterek w typowym 60-metrowym mieszkaniu, z czego wiele może wymagać poprawek deweloperskich wykraczających poza proste prace wykończeniowe. Nieraz zdarzają się błędy w montażu parapetów (np. brak spadku na zewnątrz), źle uszczelnione okna, co prowadzi do nieszczelności i potencjalnego rozwoju pleśni. Pamiętajmy, że choć zgłosiliśmy wadę po odbiorze, wciąż przysługuje nam reklamacja dewelopera, a ten ma obowiązek się do naszego pisma odnieść.Klucz do skuteczności: Czas i Dokładność
Niejednokrotnie spotykamy się z przekonaniem, że skoro mieszkanie zostało odebrane, to deweloper ma mniejszy obowiązek zajmowania się problemami. To mit. Prawo do zgłaszania usterek z tytułu rękojmi jest obszerne i obejmuje wady wykryte w okresie 5 lat od daty odbioru mieszkania. Oczywiście, im wcześniej zgłosimy wadę, tym lepiej. Nie zwlekajmy, aż mała ryska na szybie zmieni się w pęknięcie rozchodzące się po całym szkle, albo mała plama wilgoci urośnie do rozmiarów mapy Polski. Skrupulatne przygotowanie zgłoszenia, z precyzyjnym opisem i dokumentacją, jest kluczowe. To nasz akt oskarżenia wobec stanu technicznego lokalu. Zbyt ogólnikowe sformułowania dają deweloperowi pole do manewru i potencjalnego odrzucenia roszczenia pod pretekstem braku jasności. Inspektorzy odbiorowi często żartują, że ich protokoły są niczym "biblijny katalog plag egipskich" dla dewelopera, ale bez tego katalogu, walka o idealne mieszkanie byłaby jak walka z wiatrakami. Wiedza o normach budowlanych, takich jak dopuszczalne odchyłki płaszczyzn (np. norma PN-B-14510:2021-11 dla ścian wewnętrznych pod farby/tapety, dopuszczająca do 3 mm nierówności na 2 metrach) czy wymagania dotyczące posadzek (PN-EN 13554) bywa nieoceniona przy precyzyjnym formulowaniu zgłoszenia, choć samo wrażenie wizualne czy funkcjonalne wady (np. podłoga na tyle nierówna, że nie można postawić szafy) też jest podstawą do roszczenia. Zgłaszając usterkę, formułujemy de facto wezwanie do usunięcia wad w mieszkaniu. To nasz podstawowy oręż w tym procesie. Pamiętajmy, że zgłoszenie to pierwszy krok, a jego poprawność wpływa na dalszy przebieg wydarzeń. Nieprofesjonalne zgłoszenie, bez daty, bez danych, bez opisu, wysłane mailem bez potwierdzenia odczytu, może zostać po prostu zignorowane lub potraktowane po macoszemu, co utrudni nam dochodzenie praw, gdy przyjdzie czas na walkę o swoje z deweloperem. Bądźmy precyzyjni i formalni od samego początku.Przykłady z życia, czyli co się kryje pod "nierównościami"
Co tak naprawdę kryje się pod kategorią "nierówności powierzchni", stanowiącą lwią część usterek? To nie tylko krzywe ściany, ale także wylewki podłogowe z wyraźnymi falami lub spadkami w niewłaściwym kierunku, co uniemożliwia równe położenie płytek wielkoformatowych czy paneli, a nawet sprawia, że woda podczas mycia podłogi spływa w jedno miejsce. To mogą być też sufity z garbem w centralnej części, gdzie próba zamontowania listwy przypodłogowej ujawnia gigantyczną szczelinę, w którą spokojnie można wsunąć dłoń. Naprawa takiej wady to nie tylko koszt materiałów (tynku, gipsu), ale przede wszystkim robocizny i czasu. Zdarza się, że szpachlowanie i szlifowanie ścian w mieszkaniu o powierzchni 50-60 mkw. może zająć ekipie nawet kilka dni, a koszt robocizny, w zależności od regionu, waha się od 20 do 40 zł za metr kwadratowy samej usługi (nie licząc materiału), a jeśli trzeba skuwać tynk i kłaść go od nowa, stawka drastycznie rośnie. Innym typowym przykładem jest niezgodność z projektem - na przykład gniazdko elektryczne umieszczone 10 cm za nisko, co sprawia, że chowa się za szafką, lub punkt świetlny przesunięty o 20 cm od osi symetrii pomieszczenia, co psuje cały efekt aranżacji. Takie drobiazgi potrafią zirytować do czerwoności, zwłaszcza gdy są odkrywane na etapie prac wykończeniowych. Pamiętajmy, że takie odstępstwa od projektu, o ile projekt był integralną częścią umowy, również podlegają reklamacji. To nie tylko kwestia estetyki, ale też funkcjonalności lokalu. Często deweloperzy kwestionują takie drobiazgi, twierdząc, że są to "tolerancje wykonawcze". Kluczem jest sprawdzenie projektu i specyfikacji technicznej – jeśli tam jest jasno określone położenie punktów, deweloper powinien to poprawić. Jeśli w umowie deweloperskiej wskazano konkretny projekt wykonawczy, jego postanowienia są dla dewelopera wiążące.Siła Argumentu Prawnego i Technicznego
Każde zgłoszenie powinno być osadzone na dwóch filarach: fakcie wady (dokładny opis, dokumentacja) i podstawie prawnej. Choć nie musimy być prawnikami, warto znać ogólne ramy naszych praw. Rękojmia za wady fizyczne rzeczy sprzedanej (czyli w tym wypadku mieszkania) to nasz główny oręż. Deweloper odpowiada za wady zmniejszające wartość lub użyteczność lokalu ze względu na jego przeznaczenie, wynikające z wady materiałowej, wykonawczej lub niezgodności z umową czy projektem. Nawet drobne odstępstwa estetyczne, jeśli są wyraźnie widoczne i wpływają na odbiór lokalu (np. porysowane okna), mogą być podstawą reklamacji. Zgłoszenie wad powinno być więc jednocześnie wezwaniem dewelopera do usunięcia niezgodności z umową deweloperską i prawem budowlanym, wykorzystując uprawnienia przysługujące nabywcy z tytułu reklamacji mieszkania od dewelopera. To nasze żądanie naprawy, oparte na sile prawa i dokładności technicznej dokumentacji. Warto podkreślić, że profesjonalna pomoc techniczna podczas odbioru czy późniejszego zgłaszania usterek to inwestycja, która może się zwrócić wielokrotnie. Inżynier czy inspektor nie tylko znajdzie wady, których my byśmy nie zauważyli, ale także fachowo je opisze, powołując się na odpowiednie normy i przepisy, co nadaje zgłoszeniu zupełnie inną rangę i znacznie zwiększa szanse na szybkie i bezproblemowe rozpatrzenie reklamacji dewelopera. Często sam fakt obecności profesjonalisty mobilizuje dewelopera do większej staranności w usuwaniu zgłoszonych usterek.Terminy Reakcji Dewelopera na Zgłoszone Wady i Ich Usunięcie
Zgłosiliśmy wady. Dokumentacja poszła w świat listem poleconym. I co dalej? Zgodnie z przepisami, deweloper nie może ignorować naszego pisma. Na podjęcie pierwszych kroków, a mianowicie na pisemną reakcję dewelopera na zgłoszone wady, ma on dokładnie 14 dni kalendarzowych od daty otrzymania naszego zgłoszenia. Ten termin 14 dni jest kluczowy. Deweloper musi w tym czasie ustosunkować się do naszego pisma w formie pisemnej. Ma dwie opcje: uznać zgłoszoną usterkę i zadeklarować jej usunięcie, albo odrzucić nasze roszczenie w całości lub części. Milczenie dewelopera w tym terminie, czyli brak jakiejkolwiek pisemnej odpowiedzi, jest równoznaczne z uznaniem wad zgłoszonych przez nabywcę. To bardzo ważna zasada, stanowiąca swoistą "pułapkę" dla dewelopera i ochronę dla nabywcy. Jeśli deweloper nie odpowie w ciągu 14 dni, nie może później kwestionować istnienia tych wad ani swojego obowiązku ich naprawy. Co powinno znaleźć się w pisemnej odpowiedzi dewelopera, poza decyzją o uznaniu/odrzuceniu? Jeśli wada jest uznana, powinna znaleźć się informacja o przyjęciu jej do realizacji. Jeśli deweloper odrzuca wadę, powinien podać uzasadnienie swojej decyzji. Nie może to być lakoniczne stwierdzenie typu "nie uznajemy wady". Uzasadnienie powinno odnosić się do naszych argumentów i dokumentacji. Przykładowo, jeśli zgłosiliśmy krzywą ścianę, deweloper może odpowiedzieć, że wada mieści się w dopuszczalnych normach technicznych dla tego typu wykończenia i przytoczyć numer normy oraz dopuszczalną odchyłkę.Realizacja Uznanych Usterek - Horyzont 30 Dni (z Wiatrem w Żagle)
Jeśli deweloper uzna wady (czy to przez wyraźne oświadczenie, czy przez brak odpowiedzi w terminie 14 dni), rozpoczyna się kolejny etap: usunięcie usterek. Ustawodawca określił na to kolejny, sztywny termin. Standardowy czas na usunięcie wad przez dewelopera to 30 dni od daty podpisania protokołu odbioru (jeśli wady zgłoszono przy odbiorze) lub od daty uznania wad (jeśli wady zgłoszono po odbiorze, a deweloper na nie odpowiedział w ciągu 14 dni i je uznał). To czas na to, by deweloper zmobilizował ekipy naprawcze, zakupił materiały i wykonał niezbędne prace. Jednak jak to w życiu bywa, terminy lubią się rozmywać. Ustawodawca przewidział możliwość wydłużenia tego terminu, ale pod pewnymi warunkami. Deweloper może przekroczyć 30-dniowy horyzont, jeśli dotrzymanie terminu 30 dni jest niemożliwe ze względu na charakter wady, ale tylko pod warunkiem, że działa z należytą starannością. Co więcej, deweloper ma obowiązek poinformować nabywcę o przyczynie opóźnienia i wskazać nowy, rozsądny termin usunięcia wad. Ten nowy termin nie może być dłuższy niż 90 dni od daty pierwotnego odbioru mieszkania (a więc de facto 90 dni od pierwotnego 30-dniowego terminu, licząc od daty protokołu, jeśli wady zgłoszono przy odbiorze, lub od daty uznania wady, jeśli zgłoszono po odbiorze).Kiedy 90 dni to max i dlaczego?
Jakie są uzasadnione przyczyny, dla których usunięcie wady może potrwać dłużej niż 30 dni, a nawet 90 dni od daty protokołu odbioru? Najczęściej są to sytuacje zależne od czynników zewnętrznych, na które deweloper, pomimo chęci, ma ograniczony wpływ. Klasycznym przykładem jest konieczność wymiany elementu, który jest uszkodzony i nie jest dostępny "od ręki", np. uszkodzona szyba zespolona z niestandardowym współczynnikiem przenikania ciepła lub element okna wykonany na specjalne zamówienie przez zewnętrznego dostawcę. Innym przykładem może być wada elementów instalacji, np. systemu rekuperacji czy klimatyzacji, wymagająca zamówienia i wymiany konkretnej, sprowadzanej z zagranicy części. W takich przypadkach deweloper musi wykazać, że podjął wszelkie możliwe kroki, aby przyspieszyć naprawę (np. natychmiast złożył zamówienie na część, udokumentował próby zdobycia elementu u różnych dostawców), ale pomimo to, termin 30 dni jest technicznie niemożliwy do dotrzymania. Deweloper musi udowodnić, że przyczyną opóźnienia nie jest jego zaniedbanie, lecz obiektywne trudności. Poinformowanie nabywcy o tej sytuacji oraz wskazanie nowego terminu jest obligatoryjne. Przykład z życia: Pani Anna zgłosiła przy odbiorze mieszkania w październiku rysę na dużej szybie okna tarasowego, której deweloper nie był w stanie usunąć polerowaniem. Deweloper uznał wadę. Standardowy termin 30 dni upływał w listopadzie. Okazało się, że szyba jest elementem niestandardowym, a jej wyprodukowanie i dostawa do Polski zajmie ok. 6-8 tygodni. Deweloper poinformował Panią Annę o tym opóźnieniu podając przybliżony termin wymiany na styczeń kolejnego roku, czyli mieszcząc się w ustawowym maksymalnym terminie 90 dni od daty odbioru (październik + 90 dni = styczeń). Gdyby szyba przyszła dopiero w marcu, deweloper musiałby się liczyć z konsekwencjami prawnymi za przekroczenie maksymalnego terminu 90 dni. Warto zaznaczyć, że wydłużenie terminu do 90 dni dotyczy jedynie *usunięcia* wady. Czas na *reakcję* dewelopera, czyli 14 dni na odpowiedź od daty zgłoszenia wady po odbiorze, jest sztywny i nie podlega wydłużeniu. Brak reakcji w ciągu 14 dni zawsze skutkuje uznaniem wady.Kalendarz nabywcy, czyli co śledzić
Jako nabywca, musimy śledzić kalendarz niczym detektyw. Zapiszmy datę odbioru mieszkania, datę wysłania pisma ze zgłoszeniem usterek (po odbiorze) i datę potwierdzenia odbioru przez dewelopera. Od tej ostatniej daty liczymy 14 dni na reakcję dewelopera. Jeśli deweloper odpowie w terminie 14 dni i uzna wadę, od daty uznania wady (lub daty protokołu odbioru, jeśli wada była w protokole) liczymy 30 dni na jej usunięcie. Jeśli deweloper poinformuje o niemożności dotrzymania terminu i poda nową datę, sprawdzamy czy mieści się ona w maksymalnych 90 dniach od daty odbioru. Każde przekroczenie tych terminów, bez ustawowego uzasadnienia, jest naruszeniem przez dewelopera jego obowiązków. Warto mieć świadomość, że termin 30 dni czy 90 dni liczy się w dniach kalendarzowych, a nie roboczych. Deweloper nie może sobie "urwać" weekendów czy świąt. Zegar tyka nieprzerwanie. Monitorowanie tych terminów jest kluczowe, bo ich przekroczenie daje nam kolejne, silniejsze argumenty w dyskusji z deweloperem i otwiera drzwi do innych, bardziej stanowczych kroków prawnych, o których będzie mowa w kolejnym rozdziale. Każde przekroczenie terminu usunięcia wad przez dewelopera stanowi podstawę do dalszych roszczeń nabywcy. Pamiętajmy – precyzja i znajomość terminów to nasz pancerz w relacji z deweloperem.Co Zrobić, Gdy Deweloper Nie Usuwa Usterek lub Odmawia Uznania?
No i przyszedł ten moment. Minęły terminy – czy to 14 dni na reakcję, 30 dni na usunięcie uznanych wad, czy nawet 90 dni w przypadku uzasadnionego wydłużenia – a problem wciąż wisi w powietrzu. Deweloper milczy, gra na czas, twierdzi, że "to się nie kwalifikuje", albo po prostu nie pojawiają się ekipy naprawcze. Co teraz? Z całą pewnością nie składamy broni! Mamy prawo do efektywnego dochodzenia swoich roszczeń, a system prawny przewiduje na to konkretne ścieżki działania. Reklamacja na dewelopera wkracza w bardziej zdecydowaną fazę. Pierwszym, naturalnym krokiem po bezskutecznym upływie terminu na usunięcie wady, jest wystosowanie formalnego pisma do dewelopera, najczęściej nazywanego ostatecznym wezwaniem do usunięcia wad. W piśmie tym musimy jasno określić, o które wady chodzi (odwołując się do naszego wcześniejszego zgłoszenia i protokołu odbioru), wskazać terminy, które upłynęły bezskutecznie (konkretne daty), oraz wyznaczyć deweloperowi nowy, krótki i racjonalny termin na realizację naprawy. Przykładowo, można wskazać 7 lub 14 dni. To wezwanie powinno zawierać jasne ostrzeżenie o konsekwencjach prawnych w przypadku dalszej bezczynności dewelopera. Należy wskazać, że po bezskutecznym upływie nowo wyznaczonego terminu, zamierzamy skorzystać z prawa do samodzielnego usunięcia wady na koszt dewelopera lub dochodzić innych roszczeń. To ostateczne wezwanie, podobnie jak pierwsze zgłoszenie, wysyłamy listem poleconym z potwierdzeniem odbioru.Prawo do samodzielnej naprawy na koszt dewelopera (napraw zastępczych)
Polskie prawo (Konstytucja biznesu odsyłająca do odpowiednich przepisów KC, a konkretnie art. 636 i 638 w związku z art. 556 i nast. Kodeksu Cywilnego) przewiduje dla konsumenta w przypadku wad rzeczy prawo do wykonania naprawy zastępczej. Oznacza to, że gdy deweloper (wykonawca) nie wywiąże się z obowiązku usunięcia wady w wyznaczonym, dodatkowym terminie, możemy zlecić naprawę wady osobie trzeciej (np. innej ekipie budowlanej), a kosztami obciążyć dewelopera. Jest to jednak krok, który należy podjąć z rozwagą i po spełnieniu formalnych wymogów. Kluczowe jest właśnie to formalne wezwanie dewelopera do usunięcia wad i wyznaczenie dodatkowego terminu. Bez takiego wezwania i udokumentowania bezskuteczności jego upływu, deweloper może skutecznie kwestionować nasze prawo do zlecenia naprawy zastępczej i żądania zwrotu kosztów. Przed zleceniem naprawy zastępczej warto sporządzić dokładny kosztorys planowanych prac. Dobrze jest też zrobić dokumentację fotograficzną lub wideo stanu usterki tuż przed rozpoczęciem napraw przez zewnętrzną ekipę. Pamiętajmy, że to my będziemy musieli udowodnić, że poniesione koszty były uzasadnione i wynikały bezpośrednio z wady, za którą odpowiadał deweloper. Koszt naprawy np. pęknięcia ściany może wynieść od kilkuset do kilku tysięcy złotych, w zależności od rozmiaru i lokalizacji wady, konieczności użycia specjalistycznych materiałów czy zakresu prac malarskich po naprawie. Zlecenie naprawy zastępczej to często szybszy sposób na rozwiązanie problemu z wadliwym elementem niż długotrwałe spory z deweloperem, ale niesie ze sobą ryzyko, że deweloper odmówi zwrotu kosztów i konieczne będzie dochodzenie ich na drodze sądowej. To wtedy nabywca musi udowodnić nie tylko istnienie wady i bezskuteczność wezwań, ale też zasadność poniesionych kosztów.Co zrobić, gdy deweloper odmawia uznania wady?
Sytuacja, w której deweloper kategorycznie odmawia uznania wady, nawet po otrzymaniu naszego formalnego zgłoszenia, jest inna niż ta, gdy milczy lub ignoruje. W tym przypadku deweloper zajął stanowisko i uważa, że wada nie istnieje, mieści się w normach, albo nie jest jego odpowiedzialnością. Wówczas argumentacja prawna i techniczna nabiera szczególnego znaczenia. Jeśli deweloper twierdzi, że wada mieści się w normach, możemy: 1. Poprosić o wskazanie konkretnych norm i przepisów, na które się powołuje, oraz o dowód (np. wyniki pomiarów), że wada rzeczywiście mieści się w tolerancjach. 2. Samodzielnie sprawdzić wskazane normy lub skorzystać z pomocy fachowca (inspektora budowlanego), który dokona precyzyjnych pomiarów i porówna je z obowiązującymi normami. Często okazuje się, że twierdzenia dewelopera są bezpodstawne. Profesjonalny pomiar odchyłki posadzki, np. laserem, może kosztować od 300 do 600 zł za lokal, ale dostarcza twardych dowodów. Jeśli deweloper odmawia uznania wady, bo twierdzi, że powstała z naszej winy lub wskutek normalnego użytkowania (jeśli zgłoszenie nastąpiło po pewnym czasie od odbioru), ciężar dowodu może przesunąć się na nas. Choć w pierwszych 12 miesiącach od odbioru obowiązuje domniemanie, że wada istniała w chwili przejścia ryzyka na nabywcę (czyli przy odbiorze), deweloper może próbować to domniemanie obalić. W takiej sytuacji kluczowa staje się dokumentacja fotograficzna i opis wady w protokole odbioru lub w naszym pierwszym zgłoszeniu. Jeśli wada (np. pęknięcie ściany) była odnotowana już przy odbiorze, deweloper nie ma szans na argument o jej powstaniu z naszej winy. Jeśli wada pojawiła się później (np. rysa skurczowa), musimy udowodnić, że nie jest ona wynikiem naszych działań czy braku prawidłowej konserwacji, ale wynika z technologii wykonania budynku.Droga sądowa i mediacja
Gdy wszystkie polubowne próby zawiodą – deweloper nadal odmawia uznania wady, ignoruje wezwania do naprawy zastępczej czy zwrotu kosztów – pozostaje droga sądowa. Wystąpienie na drogę sądową to ostateczność, która wiąże się z kosztami, stresem i długim czasem oczekiwania na rozstrzygnięcie (procesy budowlane potrafią trwać latami). Przed skierowaniem sprawy do sądu warto rozważyć skorzystanie z usług mediatora lub arbitrażu, jeśli umowa deweloperska przewiduje taką możliwość. Może to być szybszy i tańszy sposób na załatwienie reklamacji mieszkania. W sądzie kluczową rolę odegrają wszystkie zgromadzone przez nas dowody: protokół odbioru, korespondencja z deweloperem, dokumentacja fotograficzna wad, faktury za ewentualne naprawy zastępcze, opinie prywatnych rzeczoznawców. Sąd najprawdopodobniej powoła biegłego sądowego z zakresu budownictwa, który oceni wady, ich przyczyny i koszty usunięcia. Opinia biegłego sądowego ma dla sądu ogromne znaczenie. Koszt takiej opinii może być wysoki (nawet kilka tysięcy złotych), ale na etapie procesu często jest pokrywany tymczasowo przez sąd lub strony w równych częściach. Ostatecznie kosztami opinii obciążona zostaje strona przegrywająca spór. Poza żądaniem usunięcia wad lub zwrotu kosztów naprawy zastępczej, w ramach rękojmi możemy domagać się obniżenia ceny mieszkania proporcjonalnie do stwierdzonych wad. Jest to atrakcyjna opcja w przypadku wad trudnych do usunięcia lub takich, które obniżają wartość estetyczną czy użytkową lokalu. W przypadku wad istotnych, które uniemożliwiają normalne korzystanie z mieszkania zgodnie z jego przeznaczeniem (np. problem ze szczelnością dachu nad głową), przysługuje nam nawet prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej i żądania zwrotu całej wpłaconej kwoty. To jednak bardzo drastyczny środek, stosowany tylko w wyjątkowych, najcięższych przypadkach. W skrócie: gdy deweloper nie usuwa usterek lub odmawia uznania, należy: 1. Wystosować formalne, ostateczne wezwanie do usunięcia wad z wyznaczeniem krótkiego, dodatkowego terminu. 2. Po bezskutecznym upływie tego terminu – rozważyć wykonanie naprawy zastępczej na koszt dewelopera (koniecznie z dokumentacją i kosztorysem). 3. Jeśli deweloper odmawia zwrotu kosztów lub nadal odmawia uznania wad pomimo argumentacji – skierować sprawę na drogę sądową lub skorzystać z mediacji/arbitrażu. W procesie sądowym kluczowe będą dowody i opinia biegłego.Dochodzenie praw w przypadku wad mieszkania od dewelopera może być procesem długim i frustrującym, wymagającym cierpliwości i skrupulatności w gromadzeniu dowodów i przestrzeganiu procedur. Jednak świadomość swoich praw i konsekwentne ich egzekwowanie jest jedyną drogą do zapewnienia sobie lokalu zgodnego z umową i wolnego od wad. Nabywca, uzbrojony w wiedzę i dokumentację, staje się partnerem w rozmowie, a nie petentem zdany na łaskę dewelopera. Nie pozwólmy, by ciężko zarobione pieniądze "utopiły" się w wadliwym mieszkaniu. Egzekwowanie odpowiedzialności dewelopera jest naszym prawem i obowiązkiem.
Analiza przypadków sądowych pokazuje, że deweloperzy często próbują uniknąć odpowiedzialności, argumentując na różne sposoby – od negowania istnienia wady, przez twierdzenia o jej nieistotności, po zwalanie winy na podwykonawców lub samego nabywcę. Sady jednak, bazując na opiniach biegłych i zgromadzonych dowodach, coraz częściej przyznają rację konsumentom, nakazując deweloperom usunięcie wad, obniżenie ceny, a nawet wypłatę odszkodowania za szkody wynikłe z istnienia wad (np. koszty tymczasowego wynajmu lokalu zastępczego podczas długotrwałych napraw). W jednym z przypadków sąd orzekł na korzyść nabywców, którzy musieli wyprowadzić się na 3 miesiące z powodu poważnego zawilgocenia stropu. Deweloper musiał pokryć nie tylko koszty naprawy dachu i osuszenia stropu, ale też koszt wynajmu przez ten czas innego mieszkania dla rodziny.
Ostatni etap to wykonanie wyroku sądowego. Nawet jeśli sąd nakaże deweloperowi usunięcie wady, może być konieczne podjęcie dodatkowych kroków prawnych, aby ten wyrok wyegzekwować, zwłaszcza jeśli deweloper nadal będzie się uchylał. To przypomina czasami bieg przez płotki z coraz wyższymi przeszkodami, ale determinacja popłaca. Nabywca, który systematycznie dokumentuje każdy krok, od pierwszego zgłoszenia wady, przez wezwania, odmowy, aż po ostateczne wezwanie do zapłaty kosztów naprawy zastępczej, znacząco zwiększa swoje szanse na pozytywne rozstrzygnięcie sprawy. Pamiętajmy, że zgłoszenie usterek po odbiorze to dopiero początek drogi, która jednak przy właściwym podejściu prowadzi do celu. Nie zapominajmy o prawie do rękojmi, które jest silnym narzędziem w rękach nabywcy, a jego prawidłowe wykorzystanie może zaoszczędzić nam wielu problemów i pieniędzy w przyszłości.
Kiedy napotykamy na opór dewelopera, nie bójmy się szukać pomocy prawnej. Konsultacja z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości czy rzeczoznawcą budowlanym może rzucić nowe światło na naszą sytuację i pomóc wybrać najkorzystniejszą strategię działania. Koszt porady prawnej (od kilkuset złotych za godzinę) czy opinii rzeczoznawcy to często niewielka cena w porównaniu do wartości mieszkania i potencjalnych kosztów samodzielnego usuwania wad lub utraty wartości nieruchomości. W sporze z deweloperem nie jesteśmy skazani na przegraną, ale musimy być dobrze przygotowani i konsekwentni w działaniu, bo tylko w ten sposób zdołamy zrealizować nasze roszczenia wobec dewelopera i cieszyć się pełnowartościowym mieszkaniem.
